Preguntas frecuentes de los consumidores sobre las cuentas de depósito en garantía

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TABLA DE CONTENIDOS

• Sección 10: Cuentas de depósito en garantía
  • Información general sobre RESPA y las cuentas de depósito en garantía
    • Qué abarca RESPA
    • Qué es los que NO cubre RESPA y quién puede prestar ayuda
  • Acerca de las protecciones de la cuenta de depósito en garantía
  • Cálculo de las cuentas de depósito en garantía
  • Variaciones en las cuentas de depósito en garantía y en los pagos
  • Fecha de desembolso
  • Trato con su entidad crediticia o compañía de seguros:
    Impuestos, seguro, elección sin autorización, depósito y RESPA

SECCIÓN 10: CUENTAS DE DEPÓSITO EN GARANTÍA

Información general sobre RESPA y las cuentas de depósito en garantía

La Sección 10 de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces [Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)] limita el monto de dinero que una entidad crediticia puede solicitar al prestatario que disponga en una cuenta de depósito en garantía para el pago de impuestos, seguro, etc. RESPA también requiere que la entidad crediticia suministre informes iniciales y anuales sobre esta cuenta. Las reglamentaciones más recientes sobre cuentas de depósito en garantía entraron en vigencia en octubre de 1997.

Qué abarca RESPA

¿RESPA requiere que los prestatarios dispongan de una cuenta de depósito en garantía?

NO. Es decisión de la entidad crediticia que el prestatario disponga de una cuenta de depósito en garantía para el pago de impuestos y otros gastos. Las reglamentaciones de HUD sólo establecen límites al monto máximo de dinero que una entidad crediticia puede requerir a un prestatario que disponga en una cuenta.

Qué es los que NO cubre RESPA y quién puede prestar ayuda

Las siguientes preguntas son realizadas frecuentemente por los consumidores en relación con el proceso de préstamo, pero estas cuestiones NO están cubiertas por RESPA. Para obtener más información en relación con estas cuestiones, comuníquese con la agencia que administra la legislación aplicable.

Solicité un préstamo al 7 1/2 por ciento, pero al llegar al proceso de cierre la entidad crediticia me cobró el 8 por ciento. ¿Constituye esto una violación a RESPA?

No. Sin embargo, la Ley de Veracidad en el Préstamo [Truth-in-Lending Act (TILA)] requiere que usted reciba un informe de divulgación acerca de la tasa de interés. TILA es administrada por la Junta de Gobernadores del Sistema de Reserva Federal (Board of Governors of the Federal Reserve System). (Vea la Lista de Referencia de Reclamos del Consumidor).

Pedí a mi entidad crediticia una copia de la tasación de bienes raíces, pero no la he recibido. ¿Esto está incluido en RESPA?

No. Según la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito [Equal Credit Opportunity Act (ECOA)] la entidad crediticia o agente hipotecario deben comunicarle cómo y cuándo puede solicitar una copia de su tasación. ECOA es administrada por la Junta de Gobernadores del Sistema de Reserva Federal (Board of Governors of the Federal Reserve System). (Vea la Lista de Referencia de Reclamos del Consumidor).

Mi entidad crediticia dice que la vivienda que quiero comprar está ubicada en una zona de inundaciones y debo adquirir seguro contra inundaciones. ¿Qué puedo hacer si creo que esta información no es correcta?

La Ley Nacional de Reforma de Seguro contra Inundaciones (National Flood Insurance Reform Act) de 1994 dispone que las entidades crediticias adquieran seguro contra inundaciones a favor de los prestatarios/dueños de propiedades ubicadas en zonas con peligro de inundaciones. Esta ley es administrada por la Agencia Federal de Control de Emergencias [Federal Emergency Management Agency (FEMA)]. Si no está de acuerdo con la entidad crediticia con respecto a que la propiedad está ubicada en una zona con peligro de inundaciones, puede realizar un pedido al Centro de Asistencia en Mapas (Mapping Assistance Center) de FEMA para determinar si la propiedad está ubicada en dicha zona. El número telefónico gratuito para solicitar la re-determinación de FEMA es 1-877-336-2627.

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Acerca de las protecciones de la cuenta de depósito en garantía

¿RESPA requiere que las entidades crediticias soliciten un monto de dinero extra como protección?

NO. El estatuto y las reglamentaciones de RESPA no requieren a la entidad crediticia solicitar un monto de dinero extra como protección. Sin embargo, desde 1976 el estatuto de RESPA ha permitido a las entidades crediticias solicitar dinero extra como protección equivalente a un sexto del monto total de los gastos pagados de la cuenta, o aproximadamente dos meses de pagos de la cuenta de depósito en garantía. Si la legislación estatal o los documentos de la hipoteca permiten un monto inferior, dicho monto prevalecerá.

El nuevo método de contabilidad generalmente requiere que los prestatarios dispongan de un monto inferior en las cuenta que el método utilizado por las entidades crediticias. Sin embargo, muchas entidades crediticias han aumentado recientemente el dinero solicitado como protección en la cuenta de depósito en garantía hasta el monto máximo permitido por la ley.

Las reglamentaciones recientes requieren a las entidades crediticias que reduzcan el monto del dinero solicitado como protección en algunas cuentas. Desafortunadamente, para evitar la desaprobación del cliente, algunas entidades crediticias pueden estar dando la impresión de que las reglamentaciones de HUD les exigen que apliquen este aumento. Esto es falso. Es la entidad crediticia, no HUD, la que ha elegido aumentar el monto de dinero solicitado como protección.

¿Puede HUD requerir a las entidades crediticias que paguen interés sobre las cuentas de depósito en garantía?

NO. En 1992 y 1993, el Congreso recibió una ley que hubiera exigido a las entidades crediticias pagar interés sobre los saldos de las cuentas de depósito en garantía, pero nunca fue aprobada. Algunos estados exigen el pago de interés sobre los fondos de las cuentas de depósito en garantía, pero muchos estados no lo hacen.

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Cálculo de las cuentas de depósito en garantía

¿Cómo calculo cuánto dinero puede solicitarme la entidad crediticia en mi cuenta de depósito en garantía?

HUD no puede calcular el dinero solicitado como protección de su cuenta de depósito en garantía y los pagos. Guíese por los pasos siguientes y el ejemplo para calcular el monto que se le puede solicitar en su cuenta de depósito en garantía, ya sea una cuenta nueva o existente, dentro de la contabilidad total:

1. Haga una lista de todos los montos a pagar de su cuenta de depósito en garantía, y la fecha de pago, para los próximos doce meses (por ej., impuestos- $1200 -- $500 pagados el 25 de julio y $700 pagados el 10 de diciembre; seguro por riesgo -- $360 pagados el 20 de septiembre).

[Si tiene un pago como el seguro contra inundaciones, que se paga cada 3 años, debe proyectar un saldo de prueba en ese período de 3 años.]

2. Divida esta cifra total por 12 pagos mensuales ($1560 dividido en 12 = $130).
3. Cree un saldo de prueba actualizado para los próximos 12 meses enumerando todos los pagos de la cuenta de depósito en garantía y todos los pagos fuera de la cuenta, y la fecha de pago.

4. Aumente todos los saldos mensuales para llevar el punto inferior en la cuenta (Diciembre -$780) a 0.

   pago		desembolso	3) saldo	4) saldo
   Junio	-	-	0	780
   Julio	130	500	-370	410
   Agosto	130	0	-240	540
   Septiembre	130	360	-470	310
   Octubre	130	0	-340	440
   Noviembre	130	0	-210	570
   Diciembre	130	700	* -780	* 0
   Enero	130	0	-650	130
   Febrero	130	0	-520	260
   Marzo	130	0	-390	390
   Abril	130	0	-260	520
   Mayo	130	0	-130	650
   Junio	130	0	0	780

   Agregue a los saldos mensuales el monto solicitado por la entidad crediticia como protección. Este monto puede ser un máximo de 1/6 del total de los costos de la cuenta de depósito en garantía (1/6 de $1560 = $260).
   

   pago		desembolso	saldo
   Junio	-	-	1040
   Julio	130	500	670
   Agosto	130	0	800
   Septiembre	130	360	570
   Octubre	130	0	700
   Noviembre	130	0	830
   Diciembre	130	700	* 260
   Enero	130	0	390
   Febrero	130	0	520
   Marzo	130	0	650
   Abril	130	300	780
   Mayo	130	0	910
   Junio	130	0	1040

Cuentas nuevas -- En este ejemplo, si estableció el 15 de mayo y el primer pago venció en julio, $1040 sería el monto máximo de dinero que se le solicitará para la cuenta de depósito en garantía. Si su entidad crediticia requiere menos del límite máximo de dinero, el monto será inferior.

Cuentas totales existentes -- En este ejemplo, durante el análisis del depósito, la entidad crediticia comparará el monto requerido de $1040 con el saldo real de su cuenta en junio. Por ejemplo:

Si su saldo es de $1076, hay un excedente de $36. Su entidad crediticia puede optar por destinar cualquier excedente inferior a $50 para pagos futuros, reduciendo su pago mensual a $127, o puede optar por devolverle el excedente.

Si su saldo es de $1090, hay un excedente de $50. La entidad crediticia debe devolverle cualquier excedente de $50 o más dentro de los 30 días del análisis.

Si su saldo era $940, faltan $100. Este monto es menor del pago correspondiente a un mes y la entidad crediticia puede pedirle que pague esta cifra en un plazo de 30 días o puede extenderlo a lo largo de un año.

Si su saldo era $800, faltan $240. La entidad crediticia debe extender la recaudación a lo largo de 12 meses, como mínimo. Si así lo hiciera, su pago mensual se incrementaría en $150.

Si existe alguna deficiencia en su cuenta (y la entidad crediticia tuviera que utilizar sus propios fondos para pagar una factura), puede tener que rembolsar la cifra a la entidad crediticia antes del período de 12 meses. Si la deficiencia es menor que el pago de un mes, puede tener que reintegrar el dinero a la entidad crediticia en 30 días. Si la deficiencia es mayor o igual al pago de un mes, la entidad crediticia puede pedirle que reintegre el dinero en un plazo de 2 a 12 meses.

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Variaciones en las cuentas de depósito en garantía y en los pagos

Los pagos de mi cuenta de depósito en garantía aumentaron en lugar de descender. ¿Por qué?

Puede haber un par de razones por las cuales su prestador de servicios le está cobrando más por su cuenta de depósito en garantía. Primero, puede que sus facturas hayan ascendido y que la cuenta haya cambiado para reflejar esto; o que el prestador de servicios haya cambiado el monto de dinero solicitado como protección por el monto máximo permitido por RESPA. Verifique la declaración del prestador de servicios. También puede controlar los documentos de su préstamo para calcular cuál es el monto de dinero apropiado como protección. Si los documentos del préstamo hipotecario no mencionan el monto de dinero utilizado como protección o las prácticas previas a la acumulación, entonces se aplicarán los límites de "dos meses" establecidos por RESPA, a menos que la legislación estatal disponga un monto menor.

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Fecha de desembolso

¿Cuál es la fecha de desembolso para realizar los pagos de la cuenta de depósito en garantía?

La fecha de desembolso significa la fecha en la cual la entidad crediticia efectúa un pago de la cuenta de depósito en garantía. Sin embargo, la entidad crediticia debe realizar los pagos en el plazo correspondiente, esto es, en la fecha de vencimiento o antes de ella para evitar una multa. Esto tiene vigencia mientras el pago del prestatario no se exceda en más de 30 días. Los prestatarios deben revisar su informe anual de la cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que la entidad crediticia no efectuó pagos tardíos y cargó la multa a la cuenta del prestatario. (Vea el Alerta para el propietario)

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Trato con su entidad crediticia o compañía de seguros:
Impuestos, seguro, RESPA y cuenta de depósito en garantía

Recibí aviso del condado informándome que mi entidad crediticia no pagó mis impuestos a término y el condado ha decretado una multa. ¿Debo pagar esta multa?

Envíe la multa a la entidad crediticia. Ella debe pagarla por no efectuar el pago de los impuestos a término, siempre que usted haya realizado los pagos de su hipoteca en el plazo correspondiente. Si la entidad crediticia se niega a hacerlo, puede seguir la guía para la presentación de un reclamo.

¿Se exige a las entidades crediticias que paguen impuestos anualmente si al cliente se le ofrece un descuento?

NO. El Departamento publicó una nueva regla en el Registro Federal en enero de 1998. La regla aclara lo que debe hacer una entidad crediticia cuando una jurisdicción impositiva ofrece una opción de pago en cuotas o anual. Si se ofrece un descuento al cliente por pago anual o hay un cargo adicional por pago en cuotas, la entidad crediticia puede abonar en forma anual. De otro modo, la entidad crediticia debe realizar los pagos de impuestos en cuotas. El prestatario y la entidad crediticia pueden acordar mutuamente otro modo o fecha de pago. El Departamento alienta a las entidades crediticias a seguir la preferencia del prestatario.

¿Qué medida debo tomar si la entidad crediticia no realiza el pago de mi seguro por riesgo a término o si no lo paga en absoluto y mi seguro es cancelado?

Según la Sección 6, las entidades crediticias deben efectuar los pagos de la cuenta de depósito en garantía en el plazo correspondiente. Si una entidad crediticia no lo hace, un prestatario puede entablar una demanda privada amparado en esta Sección. Por lo tanto, si resulta perjudicado debido a la negligencia de la entidad crediticia, puede consultar a un abogado.

También puede comunicarse con su entidad crediticia de inmediato y enviarle una copia de la factura. Algunas entidades crediticias tienen una dirección especial y/o número de FAX para facturas de seguro e impuestos. Continúe verificando con la compañía de seguros para asegurarse de que se haga efectivo el pago de la factura. También puede querer pagar usted mismo a la compañía de seguros para evitar la cancelación de su póliza y luego solicitar el rembolso a su entidad crediticia. Guarde las copias de toda su correspondencia y pagos. Si resulta perjudicado debido a la negligencia de la entidad crediticia, puede consultar a un abogado.

Recibí un aviso que mi seguro por riesgo ha sido cancelado. Mi entidad crediticia dispuso el seguro por riesgo con otra compañía sin consultarlo y es mucho más costoso. ¿Puede una entidad crediticia hacer esto?

Mientras el pago de su hipoteca no se atrase más de 30 días, la Sección 6 de RESPA requiere que la entidad crediticia efectúe los pagos de su cuenta de depósito en garantía para impuestos, seguro, etc., en término. Debe enviar un reclamo por escrito a su entidad crediticia. Si no devuelve la diferencia o de otro modo da una solución satisfactoria a su reclamo, puede presentar un reclamo a HUD o a la Oficina de Protección al Consumidor de la Oficina del Secretario de Justicia del Estado. También puede consultar un abogado.

¿Qué medidas debo tomar si creo que la entidad crediticia está exigiendo demasiado dinero en mi cuenta de depósito en garantía?

Primero, calcule siguiendo el ejemplo el monto máximo que RESPA permite requerir en su cuenta de depósito en garantía. Si aún cree que su entidad crediticia le está solicitando demasiado dinero, debería comunicarse con ella y pedirle una explicación.

La Sección 6 de RESPA dispone que los prestatarios pueden presentar un "reclamo calificado por escrito" a la entidad crediticia con respecto al servicio de sus cuentas de préstamo. Este reclamo no se incluirá con el pago mensual de la hipoteca. La entidad crediticia debe acusar recibo del reclamo dentro de los 20 días laborables de haberlo recibido y debe resolver el problema en un plazo de 60 días. Si no recibe una respuesta satisfactoria de la entidad crediticia, puede presentar un reclamo a HUD. Durante este tiempo debe continuar con el pago de su hipoteca.

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