Préstamos con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo de un monto fijo de dinero que está garantizado con su casa. Usted repaga el préstamo en pagos mensuales iguales durante un período de tiempo fijo, de la misma manera que paga su hipoteca original. Si usted no repaga el préstamo de acuerdo a lo establecido, su prestador puede rematar su casa por medio de una ejecución hipotecaria.

Usualmente, el monto del préstamo se limita al 85 por ciento de la amortización hipotecaria sobre su casa. El monto real del préstamo también depende de sus ingresos, su historial de crédito, y del valor de mercado de su casa.

Consulte a sus amigos y familiares para ver si le pueden recomendar entidades de préstamo confiables. Después averigüe y compare los términos. Hable con bancos, instituciones de ahorro y préstamo, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias y brókers o agentes hipotecarios. Pero sepa que los brókers no prestan dinero; sólo ayudan a tramitar los préstamos.

Pídales a todos los prestadores que le expliquen los planes de préstamo disponibles para usted. Si no comprende algunos de los términos y condiciones del préstamo, pregunte. Eso que no entiende puede significar que pagará costos más altos. No es suficiente saber cuánto pagará por mes o cuál es el porcentaje de la tasa de interés. La tasa porcentual anual (APR, en inglés) de un préstamo con garantía hipotecaria toma en consideración los puntos y cargos de financiación. Preste especial atención a los cargos, incluyendo el cargo de solicitud o procesamiento del préstamo, cargo de originación o suscripción, cargo del prestador o de financiación, cargo de tasación, cargos de preparación y registro de documentos, y los cargos del bróker; estos cargos pueden cotizarse como puntos, cargos de originación, o como un adicional a la tasa de interés. Si al monto de su préstamo le suman puntos y otros cargos, usted pagará más para financiarlos.

Solicite su calificación o puntaje de crédito. El puntaje de crédito es un sistema que usan los otorgantes de crédito para determinar si le otorgarán o no crédito. Este sistema recolecta datos personales y antecedentes crediticios de su solicitud de crédito y de su informe de crédito – por ejemplo, su historial de pago de facturas, la cantidad y tipo de cuentas que posee, si registra atrasos de pago, si ha sido sujeto de acciones de cobranza, si tiene deudas pendientes de pago, y la antigüedad de sus cuentas. Los otorgantes de crédito comparan esta información con el comportamiento crediticio de otras personas con perfiles similares al suyo. El sistema de puntaje de crédito le asigna puntos a cada factor que ayuda a predecir la probabilidad de que una persona repague una deuda. La cantidad total de puntos — su puntaje o calificación de crédito — sirve para predecir su capacidad de afrontar un crédito, en otras palabras, cuál es el nivel de probabilidades de que usted repague el préstamo y cumpla sus pagos en las fechas establecidas. Para más información sobre puntajes de crédito, lea Qué efecto tiene el puntaje de crédito en el precio del crédito y seguro.

Negocie con más de un prestador. No tema generar competencia entre los prestadores y los brókers diciéndoles que está buscando el trato más conveniente. Pídale a cada prestador que le baje los puntos, los cargos o la tasa de interés. Y pídales que equiparen — o mejoren — los términos y condiciones de los demás prestadores.

Antes de firmar, lea cuidadosamente los documentos de cierre de la operación de préstamo. Si el préstamo no es lo que usted esperaba o deseaba, no lo firme. Negocie para que le hagan los cambios que desea o apártese. Por lo general, usted también tiene derecho a cancelar el trato por cualquier razón — y sin ninguna penalidad — dentro de los tres días posteriores a la fecha en la cual firme los papeles del préstamo. Para más información, lea la sección Regla de Cancelación de Tres Días.

Líneas de crédito con garantía hipotecaria

Una línea de crédito con garantía hipotecaria — también conocida como HELOC (acrónimo de Home Equity Lines of Credit) — es una línea de crédito renovable que se parece bastante a una tarjeta de crédito. Usted puede tomar prestado el monto que necesite, cada vez que lo necesite, emitiendo un cheque o usando una tarjeta de crédito vinculados con la cuenta. Usted no puede exceder el monto límite de crédito. Como es una línea de crédito, sus pagos se basan solamente en el monto que tome prestado y no en el monto total disponible. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria también le conceden ciertas ventajas para los impuestos que algunos otros préstamos no ofrecen. Para más detalles, consulte a un contador o asesor impositivo.

Al igual que lo que sucede con los préstamos con garantía hipotecaria, para tomar una línea de crédito con garantía hipotecaria o HELOC usted debe poner su casa como garantía colateral del préstamo. Si usted se atrasa o incumple sus pagos puede arriesgar su casa. Si toma un préstamo con un pago global grande — una suma global que generalmente debe pagarse al final del préstamo — usted podría verse obligado a tomar más dinero prestado para cancelar esa deuda; o si no cumple los requisitos para que le otorguen una refinanciación, podría arriesgar su casa. Y en la mayoría de los planes, si usted vende su casa, le exigirán que pague inmediatamente su línea de crédito.

Preguntas frecuentes sobre las líneas de crédito con garantía hipotecaria

Los prestadores ofrecen líneas de crédito con garantía hipotecaria de varias maneras. No todos los planes de préstamo se adaptan a la situación de todos los dueños de casa. Establezca contacto con varios prestadores, compare las opciones disponibles y seleccione la línea de crédito con garantía hipotecaria que mejor se adapte a sus necesidades.

¿Cuánto dinero puedo tomar en préstamo con una línea de crédito con garantía hipotecaria?

Dependiendo de su capacidad crediticia y del monto de sus deudas pendientes, usted puede tomar prestado hasta el 85% del valor de tasación de su casa menos el monto que adeuda sobre su primera hipoteca. Pregúntele al prestador si hay algún requerimiento mínimo para los retiros de dinero al momento de abrir su cuenta, y si se aplica algún requerimiento mínimo o máximo para el monto que puede retirar después de la apertura de su cuenta. Pregunte también cómo puede gastar el dinero de la línea de crédito — con cheques, tarjeta de crédito, o ambos.

Usted debería averiguar si su plan con garantía hipotecaria establece un período fijo de tiempo — un período de retiros — para extraer dinero de su cuenta. Una vez que finaliza el período de retiro o extracción, usted puede renovar su línea de crédito. Si no le permiten renovarla, usted no podrá tomar más fondos en préstamo. En algunos planes, es posible que tenga que pagar el saldo pendiente. En otros, tal vez le permitan repagar el saldo durante un período fijo de tiempo.

¿Cuál es la tasa de interés?

A diferencia de lo que sucede con un préstamo con garantía hipotecaria, la tasa APR de una línea de crédito con garantía hipotecaria no toma en consideración ni puntos ni cargos de financiación. La tasa APR de las líneas de crédito con garantía hipotecaria se basa únicamente en los intereses.

Pregunte acerca del tipo de tasas de interés disponibles para el plan de la línea de crédito sobre su amortización hipotecaria. La mayoría de las líneas de crédito con garantía hipotecaria tienen tasas de interés variables. Los pagos mensuales de los planes con tasas variables pueden ser más bajos al principio, pero durante el resto del período de repago, el monto de las cuotas puede cambiar — y puede subir. Si el prestador dispone de planes con tasas de interés fijas, es probable que al principio las tasas sean levemente más altas que las tasas variables, pero las cuotas mensuales serán iguales durante todo el término de la línea de crédito.

Si está considerando un plan con tasa de interés variable, averigüe los términos y compárelos. Verifique cuál es el tope periódico — el límite aplicable cada vez que se produzca un cambio de la tasa de interés. Fíjese también en el tope para el término total— el límite aplicable a los cambios de la tasa de interés a lo largo del término del préstamo. Para determinar cuánto subirán o bajarán las tasas de interés, los prestadores usan un índice, por ejemplo la tasa preferencial, también conocida como tasa prime. Pregúntele al prestador qué índice utiliza para determinar las variaciones y cuál es la frecuencia de los cambios. También verifique el margen — un monto sumado al índice que determina el interés aplicable. Además, pregunte si posteriormente le permitirán convertir su préstamo con tasa variable a un préstamo con tasa fija.

A veces, los prestadores ofrecen una tasa de interés con descuento por un tiempo limitado — una tasa inusualmente baja que se aplica únicamente durante un periodo introductorio, por ejemplo, por seis meses. Durante este tiempo, sus pagos mensuales también son más bajos. Pero cuando termina el período introductorio, su tasa (y sus pagos) aumentan al nivel real de mercado (el índice más el margen). Pregunte si la tasa que le ofrecen es una tasa con “descuento”, y si así fuera, averigüe cómo se determinará la tasa a partir del momento en que termine el período de descuento y también pregunte cuánto más tendrá que pagar mensualmente a partir de entonces.

¿Qué son los costos iniciales de cierre de la transacción?

Cuando usted saca una línea de crédito con garantía hipotecaria, usted paga muchos de los mismos gastos que pagó cuando financió su hipoteca original. Estos incluyen: cargos de solicitud, búsqueda o estudio de título, tasación y honorarios de los abogados, y puntos (un porcentaje del monto que toma en préstamo). Todos estos gastos pueden aumentar considerablemente el costo de su préstamo, especialmente si finalmente termina tomando prestado un pequeño monto parte de su línea de crédito. Trate de negociar con los prestadores para ver si están dispuestos a pagar algunos de estos gastos.

¿Qué son los costos continuos?

Además de los costos iniciales de cierre, algunos prestadores aplican cargos durante todo el término del préstamo. Podrían aplicarle un cargo de membresía o de participación anual, que usted debe pagar si usa la cuenta, y/o un cargo de transacción que se aplica cada vez que toma dinero prestado. Estos cargos aumentan el costo global de su préstamo.

¿Cuáles son los términos de repago durante el préstamo?

Si usted toma una línea de crédito con tasa variable, el monto de sus pagos mensuales puede cambiar a medida que vaya repagando el préstamo, incluso si no toma prestado más dinero de su cuenta. Averigüe con qué frecuencia puede variar el monto de sus pagos y en cuánto pueden cambiar. Pregunte si está repagando el monto principal del préstamo y los intereses o si solamente está pagando los intereses. Aunque esté pagando una parte del monto principal del préstamo, pregunte si sus pagos mensuales cubrirán el monto total del préstamo o si al finalizar el período del préstamo quedará adeudando un pago adicional sobre el monto principal. También puede preguntar acerca de las penalidades o multas aplicables a los atrasos de pagos y bajo qué condiciones el prestador puede considerarlo en mora y exigirle el pago total e inmediato de su préstamo.

¿Cuáles son los términos de repago al final del préstamo?

Pregunte si al final de su préstamo puede quedar adeudando un pago global importante. Si existe esa posibilidad y usted no está seguro de poder afrontar el pago global, quizás desee negociar sus términos de repago. Cuando tome el préstamo, pregunte sobre las condiciones para renovar el plan o para refinanciar el saldo impago. Llegado el caso, considere solicitarle el acuerdo a su prestador para refinanciar el saldo adeudado al final del préstamo o para extenderle el plazo de repago, recuerde que debe hacerlo con suficiente anticipación y por escrito.

¿Cuáles son las salvaguardas integradas al préstamo?

Una de sus mejores protecciones es la Ley Federal de Veracidad en las Operaciones de Préstamo. Conforme a la ley, los prestadores deben informarle los términos y los costos del préstamo cuando le entregan la solicitud de préstamo. Los prestadores deben declarar la tasa APR y los términos de pago y deben informarle cuáles son los cargos aplicables para abrir o usar la cuenta, por ejemplo los cargos de tasación, de informe de crédito o los honorarios de los abogados. Si el préstamo tiene una tasa variable, los prestadores también deben informárselo y deben entregarle un folleto donde se describan las características generales de los planes de préstamo sobre su amortización hipotecaria.

La Ley de Veracidad en las Operaciones de Préstamo también lo protege de los cambios de los términos de la cuenta (excepto de la tasa variable) antes de la apertura del plan. Si usted decide no aceptar el plan debido que hay algún cambio en los términos, le deben devolver todo los cargos que hubiera pagado.

Una vez que se abre el plan de préstamo sobre su amortización hipotecaria, y si usted paga conforme a lo acordado, el prestador generalmente no puede rescindir su plan, ni acelerar el pago de su saldo pendiente, ni tampoco puede cambiar los términos de su cuenta. Si el contrato lo permite, el prestador puede suspender los adelantos de crédito sobre su cuenta durante cualquier período en el cual las tasas de interés superen el tope máximo establecido en su acuerdo de préstamo.

Antes de firmar, lea atentamente los documentos de la operación de cierre del préstamo. Si la línea de crédito con garantía hipotecaria no es lo que usted esperaba o deseaba, no firme. Negocie para que le hagan los cambios que desea o apártese. Y al igual que lo que sucede con un préstamo con garantía hipotecaria, por lo general, usted también tiene derecho a cancelar el trato por cualquier razón — y sin ninguna penalidad — dentro de los tres días posteriores a la fecha en la cual firme los papeles del préstamo. Para más información, lea la sección Regla de Cancelación de Tres Días.

Regla de Cancelación de Tres Días

La ley federal le concede tres días para reconsiderar un acuerdo de crédito firmado y cancelar el trato sin penalidad o multa. Usted puede cancelar por cualquier motivo pero únicamente si está usando como colateral su residencia principal — puede ser una casa, un condominio, una casa rodante o un barco que usa como vivienda— no puede acogerse a este derecho si el colateral es una casa de vacaciones o una residencia secundaria.

Si usted ejerce este derecho de cancelación, tiene tiempo hasta la medianoche del tercer día hábil para anular la transacción de crédito. El primer día empieza a correr después de que se produzcan los tres eventos siguientes:

• La firma del contrato de crédito.
• La recepción del formulario informativo requerido por la Ley de Veracidad en las Operaciones de Préstamo que contiene información clave sobre el contrato de crédito, incluyendo la tasa APR, cargo financiero, y cronograma de pagos.
• La recepción de dos copias del aviso requerido por la Ley de Veracidad en las Operaciones de Préstamo donde se explica su derecho de cancelación.

A los fines de la cancelación, los días hábiles incluyen los sábados, pero no incluyen los domingos ni los feriados oficiales. Por ejemplo, si los eventos listados anteriormente suceden un día viernes, usted tiene tiempo para cancelar hasta el martes siguiente a la medianoche.

Durante este período de espera, no puede desarrollarse ninguna actividad relacionada con el contrato. El prestador no puede entregarle el dinero del préstamo. Si tomó el préstamo para hacer trabajos de remodelación en su casa, el contratista no puede entregarle ningún material de construcción ni tampoco puede comenzar los trabajos.

Si usted decide cancelar

Si usted decide cancelar, debe informárselo por escrito al prestador. No puede cancelar por teléfono ni en una conversación personal con el prestador. Usted debe remitir su aviso de cancelación por correo, electrónicamente o en mano antes de la medianoche del tercer día hábil.

Si usted cancela el contrato, también se cancela el derecho de propiedad o prendario del prestador, y usted no es considerado responsable de pagar ningún monto, incluido el cargo financiero. El prestador tiene un plazo de 20 días para devolverle todo el dinero o bienes que usted le hubiera entregado en concepto de pago como parte de la transacción y debe liberar cualquier derecho de propiedad o prendario sobre su casa. En caso que usted haya recibido dinero o bienes de parte del otorgante de crédito, usted puede conservarlos hasta que el prestador le demuestre que su casa ya no figura como colateral y le devuelva el dinero que usted le hubiera pagado. Recién entonces, usted debe ofrecerle al prestador la devolución del dinero o bien. Si el prestador no reclama el dinero o los bienes dentro de los 20 días, usted puede quedárselos.

Si tiene una emergencia financiera personal de buena fe — por ejemplo, si su casa sufre daños causados por una tormenta u otro desastre natural — usted puede renunciar a su derecho de cancelación y eliminar el período de tres días. Para renunciar a este derecho, usted debe entregarle al prestador una declaración escrita describiendo la emergencia y estableciendo que usted renuncia a su derecho de cancelación. Esta declaración debe estar fechada y firmada por usted y por cualquier otro copropietario de la casa.

La Regla Federal de Cancelación de Tres Días no se aplica en todas las situación que usted usa su casa como colateral del préstamo. Las excepciones son:

• Cuando usted solicita un préstamo para comprar o construir su residencia principal.
• Cuando usted refinancia su préstamo con el mismo prestador que detenta su préstamo y usted no toma prestados fondos adicionales.
• Cundo el prestador del préstamo es una agencia estatal.

En estas situaciones es posible que tenga otros derechos de cancelación establecidos por la ley estatal o local.

Prácticas perjudiciales de ciertos préstamos y créditos con garantía hipotecaria

Si acepta tomar un préstamo con garantía hipotecaria de alto costo otorgado por prestadores inescrupulosos, usted podría perder su casa y su dinero. Algunos prestadores dirigen sus operaciones contra propietarios de vivienda de edad avanzada, de bajos ingresos o con problemas de crédito — y tratan de aprovecharse de ellos usando prácticas engañosas, desleales o ilegales. Tenga cuidado y manténgase atento a las siguientes prácticas:

• Préstamo a repetición: El prestador lo alienta para que refinancie repetidamente el préstamo, y a menudo para que tome más dinero prestado. Cada vez que refinancia, usted paga cargos y puntos de interés adicionales y aumenta su deuda.
• Paquete de seguro: El prestador le agrega el seguro de crédito u otros productos de seguro que posiblemente no sean necesarios para su préstamo.
• Gato por liebre: El prestador le ofrece un conjunto de términos de préstamo cuando usted lo solicita, y después, cuando usted está dispuesto a firmar los papeles para completar la transacción, lo presiona para que acepte cargos más altos.
• Despojo de su amortización hipotecaria: El prestador le otorga un préstamo sobre la base de la amortización hipotecaria de su casa, y no sobre su capacidad de repago. Si usted no puede cumplir con los pagos, podría terminar perdiendo su casa.
• Productos no-tradicionales: Mientras está averiguando acerca de un préstamo con garantía hipotecaria, el prestador podría ofrecerle productos no tradicionales:
  • Por ejemplo, los prestadores pueden ofrecer préstamos con un pago mínimo que no cubre el monto principal y los intereses adeudados. Esto genera el aumento del saldo de su préstamo, y a la larga, del monto de sus pagos mensuales. Varios de estos préstamos tienen tasas de interés variables, y si la tasa de interés aumenta también puede aumentar el monto de su pago mensual.
  • También le pueden ofrecer préstamos con pagos mensuales bajos, pero que tienen un pago global de una suma muy importante al final del término del préstamo. Si usted no puede cumplir con el pago global o no puede refinanciar, se enfrentará a una ejecución hipotecaria y podría perder su casa.

• Abusos en la administración de los préstamos hipotecarios: El prestador le aplica cargos incorrectos, por ejemplo, cargos por mora que no están permitidos en el contrato hipotecario o por la ley, o le aplica cargos de seguro aunque usted ya tenga un seguro de propiedad. El prestador no le entrega un resumen de cuenta completo y preciso ni tampoco le detalla las sumas de sus pagos, todo lo cual hace que a usted le sea prácticamente imposible determinar cuánto pagó y cuánto debe; por lo tanto, puede que pague más de lo que debe.
• El préstamo de “remodelación del hogar”: Usted recibe una llamada o visita de un contratista que se ofrece a instalarle un techo nuevo o a remodelar su cocina a un precio que parece razonable. Usted le dice que está interesado, pero que no tiene dinero suficiente para pagar el trabajo. El contratista le dice que no hay ningún problema — él puede conseguirle financiación con un prestador conocido. Usted acepta el proyecto y el contratista empieza el trabajo. En un momento dado, después de que el contratista empieza a trabajar en su casa, le piden que firme un montón de papeles. Puede que los papeles estén sin completar o que el prestador lo apure para que firme antes de darle tiempo para leerlos. El contratista lo amenaza diciéndole que si no firma dejará el trabajo sin terminar. Usted firma los papeles. Tiempo después, se da cuenta de que los papeles que firmó corresponden a un préstamo con garantía hipotecaria. La tasa de interés, los puntos y los cargos le parecen demasiado altos. Para empeorar la situación, el trabajo que hicieron en su casa está incompleto o mal hecho, y el contratista, que tal vez ya le haya cobrado el trabajo al prestador, tiene muy poco en interés en completar el trabajo como usted quiere.

Algunas de estas prácticas son contrarias a las leyes federales de crédito que establecen los requerimientos informativos sobre los términos de los préstamos; que penan la discriminación basada en la edad, género, estado civil, nacionalidad y que regulan las gestiones de cobranza de deudas. Es posible que tenga algún derecho adicional establecido por ley estatal que le permita accionar judicialmente contra el prestador.