9.   Ingresos y Gastos de Alquiler

Tabla de contenidos

Introducción

Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca los temas siguientes:

  • Ingreso de alquiler.

  • Gastos de alquiler.

  • Uso personal de una vivienda (incluyendo una vivienda para vacaciones).

  • Depreciación.

  • Límites sobre las pérdidas de alquiler.

  • Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler.

Si usted vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y Otras Enajenaciones de Bienes), en inglés.

Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos.

Si alquila un condominio o apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada.  Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad Residencial de Alquiler), en inglés, para más información.

Artículos de interés - A usted quizá le interese ver:

Publicación

  • 527 Residential Rental Property (Propiedad Residencial de Alquiler), en inglés

  • 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de Propiedad Puesta en Uso Antes de 1987), en inglés

  • 535 Business Expenses (Gastos de Negocio), en inglés

  • 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad Pasiva y Reglas sobre el Monto a Riesgo), en inglés

  • 946 How To Depreciate Property (Cómo Depreciar la Propiedad), en inglés

Formulario (e Instrucciones)

  • 4562
    Depreciation and Amortization (Depreciación y Amortización), en inglés

  • 6251
    Alternative Minimum Tax — Individuals (Impuesto Mínimo Alternativo—Individuos), en inglés

  • 8582
    Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las Pérdidas de Actividades Pasivas), en inglés

  • Anexo E
    (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y Pérdidas Suplementarios), en inglés

Ingresos de Alquiler

Por lo general, usted debe incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler.  El ingreso de alquiler es cualquier pago que reciba usted por el uso u ocupación de propiedad. Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler.

Cuándo hay que declarar.   Si usted es un contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibe. Usted es un contribuyente con método de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tomar en cuenta cuándo ganó dicho ingreso.  Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria.

  Para saber más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables, en el capítulo 1 .

Alquiler anticipado.   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tomar en cuenta el período cubierto ni método contable que usted utilice.

Ejemplo 9. .1. Ejemplo.

Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Durante el primer año, recibe $5,000 por alquiler del primer año y $5,000 por alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Usted debe incluir $10,000 en su ingreso para el primer año.

Depósitos de garantía.   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Pero si usted guarda una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante un año cualquiera porque su inquilino no cumple con las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantiene como ingresos en ese año.

  Si una cantidad denominada depósito de garantía se utiliza como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba.

Pago por anular un contrato de arrendamiento.   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considerará alquiler. Incluya ese pago en sus ingresos del año en que lo reciba, independientemente de cuál sea su método contable.

Gastos pagados por el inquilino.   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos de usted, los pagos se considerarán ingreso de alquiler. Debe incluirlos en su ingreso. Puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Vea Gastos de Alquiler, más adelante, para más información.

Propiedad o servicios.   Si usted recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler.

  Si los servicios son proporcionados a un precio especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario.

Alquiler de propiedad que se usa también como hogar.   Si alquila propiedad que también usa como su hogar y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Sin embargo, usted puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para una propiedad no alquilada. Vea Uso Personal de una Vivienda (Incluyendo Casa de Vacaciones), más adelante.

Participación parcial.   Si usted tiene participación parcial en una propiedad alquilada, deberá declarar la parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad.

Gastos de Alquiler

Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. La depreciación, la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se discute más adelante.

Cuándo deducir.   Por lo general, usted deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga.

Propiedad desocupada para alquilar.   Si tiene propiedad para alquilar, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada.

Gastos previos al alquiler.   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que usted la ponga a la disposición de inquilinos.

Depreciación.   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Vea Placed-In Service Date (Fecha de Puesta en Uso) bajo Depreciation (Depreciación), en la Publicación 527, en inglés.

Gastos por propiedad alquilada que se ha vendido.   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda.

Uso personal de propiedad de alquiler.   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. También, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Vea Uso Personal de una Vivienda (Incluyendo Casa de Vacaciones), más adelante.

Participación parcial.   Si tiene participación parcial en una propiedad para alquilar, puede deducir la parte de los gastos que usted pagó.

Alquileres por cobrar.   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no es necesario que declare los alquileres por cobrar. Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir.

  Si usa un método contable a base de lo devengado, usted declara ingreso cuando lo reciba. Si no puede cobrar el alquiler, usted puede tener la posibilidad de deducirlo como una deuda de negocios incobrable. Vea el capítulo 10 de la Publicación 535, en inglés, para más información sobre las deudas de negocios incobrables.

Reparaciones y Mejoras

Usted puede deducir el costo de reparaciones de su propiedad de alquiler. No puede deducir el costo de mejoras realizadas. Recupera el costo de mejoras depreciándolas (como se explica más adelante).

Records
Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad.

Reparaciones.   Una reparación mantiene su propiedad en buenas condiciones de funcionamiento. No incrementa materialmente el valor de su propiedad, ni alarga sustancialmente la vida de la misma. Algunos ejemplos de reparaciones son: volver a pintar su propiedad por dentro o por fuera, reparar canaletas o pisos, reparar goteras, enyesar o repellar y cambiar ventanas rotas.

  Si hace reparaciones como parte de una remodelación o restauración amplia de su propiedad, el trabajo en su totalidad se considerará una mejora.

Mejoras.   Una mejora aumenta el valor de su propiedad, alarga su vida útil o la adapta a usos nuevos. Las mejoras incluyen los siguientes ejemplos:

  • Construir una sala de recreo en un sótano no acabado.

  • Revestir un cuarto de estudio con paneles.

  • Añadir un cuarto de baño o dormitorio.

  • Adornar un balcón con enrejado decorativo.

  • Levantar una cerca.

  • Instalar cañerías y alambres nuevos.

  • Instalar alacenas o estantes nuevos.

  • Poner un techo nuevo.

  • Pavimentar una entrada de automóviles.

  Si usted le hace una mejora a una propiedad, el costo de la mejora debe ser capitalizado. Por lo general, el costo capitalizado se puede depreciar como si la mejora fuera propiedad separada.

Otros Gastos

Otros gastos que usted puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro del alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios y otros gastos explicados a continuación.

Pagos de alquiler por propiedad.   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que use para propósitos de alquiler. Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento.

Alquiler de equipo.   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado.

Primas de seguro pagadas por anticipado.   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, cada año puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. No puede deducir el total de la prima en el año en que usted la pague.

Impuestos sobre beneficios locales.   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar. Usted tiene que añadirlos a la base de su propiedad. Puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios.

Gastos de viaje.   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje fue cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Debe asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Para saber más sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26.

Records
Para deducir gastos de viaje, usted debe mantener registros que se adhieran a las reglas del capítulo 26.

Gastos de transporte local.   Puede deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si ha incurrido en ellos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada.

  Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Para el año 2007, la tasa estándar de todas las millas comerciales recorridas es de 48.5 centavos por milla. Para más información, vea el capítulo 26.

Records
Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, usted debe mantener registros que se adhieran a las reglas del capítulo 26. Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos.

Preparación de la declaración de impuestos.   Puede deducir, como gasto de alquiler, la parte de los gastos de preparación de la declaración de impuestos que usted pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Por ejemplo, en su Anexo E del año 2007, usted puede deducir cargos pagados en el año 2007 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2006. También puede deducir, como gasto de alquiler, cualquier gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler.

Alquiler sin Fines de Lucro

Si no alquila su propiedad con fines de lucro, usted podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. No se puede trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin Fines de Lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés.

Dónde declarar.   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 , del Formulario 1040. Puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su hogar principal o segundo hogar), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas apropiadas del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions, (Deducciones Detalladas), en inglés, si detalla las deducciones.

  Anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado.

Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler

Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal.

Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler.

Para fines de depreciación, trate la propiedad como si se hubiera puesto en uso en la fecha de conversión.

No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que tuvo la propiedad para uso personal. Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales.

Ejemplo 9. .2. Ejemplo.

Su año tributario es el año calendario. Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro.

A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que pague por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos.

Alquiler de Parte de una Propiedad

Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquella usada para fines personales como si usted tuviera realmente dos propiedades distintas.

Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). También puede deducir como gasto de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquellos de electricidad o de pintar el exterior de su casa.

Puede deducir los gastos para aquella parte de la propiedad usada para fines personales, sujetos a ciertas limitaciones, solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040).

Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado.

No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila o si paga primas por seguro de daños a terceros con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo el costo de la segunda línea se podrá deducir como gasto de alquiler. Puede deducir depreciación, explicada más adelante, de la parte de la propiedad que usó para alquiler y también de los muebles y el equipo alquilados.

Cómo dividir gastos.   Si un gasto es tanto para uso de alquiler como personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Sin embargo, los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquellos que se basan en cuántos cuartos hay en su casa y aquel basado en el número de pies cuadrados de su casa.

Uso Personal de una Vivienda (Incluyendo Casa de Vacaciones)

Si usa una vivienda para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que también alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Vea Cómo Calcular Días de Uso Personal y Cómo Dividir los Gastos, más adelante.

Si usó una vivienda para fines personales, se puede considerar “vivienda usada como hogar”. De ser así, usted no podrá deducir los gastos de alquiler que superen el ingreso de alquiler para la vivienda. Vea Vivienda Usada Como Hogar y Cómo Calcular Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante. Si su morada no se considera una vivienda usada como hogar, usted puede deducir los gastos de alquiler que sean mayores que el ingreso de alquiler para la vivienda sujetos a ciertos límites. Vea Límites sobre Las Pérdidas de Alquiler, más adelante.

Excepción por uso de alquiler mínimo.   Si usa la vivienda como hogar y la alquila por menos de 15 días durante el año, no incluya parte alguna del alquiler en sus ingresos y no deduzca parte alguna de los gastos de alquiler. Para determinar si usa una vivienda como hogar, vea Vivienda Usada Como Hogar, más adelante.

Vivienda.   Una vivienda incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Una vivienda tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. Una vivienda no incluye propiedad que se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante.

  La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como hogar durante el año.

Ejemplo 9. .3. Ejemplo.

Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una vivienda.

Vivienda Usada Como Hogar

El trato tributario de los ingresos y gastos de alquiler por una vivienda que también usa para propósitos personales depende de si la usa usted como hogar. Vea Cómo Calcular Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante.

Usted usa una vivienda como hogar durante el año tributario si la utiliza para fines personales más que la cantidad mayor de días entre las siguientes:

  1. 14 días o

  2. el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler.

Vea Cómo Calcular Días de Uso Personal, más adelante.

Si una vivienda se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al escoger (2) anteriormente. En lugar de ello, cuéntelo como día de uso personal al escoger los puntos (1) y (2) anteriores. Esta regla no es aplicable cuando se trata de dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.

Precio justo de alquiler.   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente está dispuesta a pagar. El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes.

Ejemplos

Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como hogar.

Ejemplo 9. .4. Ejemplo 1.

Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Calculó que el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 27 días.

En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler.

El apartamento del sótano fue usado como hogar porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. El uso personal (30 días) supera el total más alto de: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días).

Ejemplo 9. .5. Ejemplo 2.

Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol (un total de 27 días) de la universidad local. Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) en julio. Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 3 días.

El dormitorio se usó como hogar porque fue para propósitos personales por 21 días. Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días).

Ejemplo 9. .6. Ejemplo 3.

Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. En 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no reembolsó ninguna parte del alquiler. De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 (170 menos 10) días. Usted calcula que el 10% del total de días en que el condominio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año.

Usted usó el condominio como hogar porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días).

Uso Como Hogar Principal Antes o Después de Alquilar

Con el fin de determinar si una vivienda se usó como hogar, quizás no tenga que contar los días en que usó la propiedad como hogar principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento como días de uso personal. No los cuente como días de uso personal si:

  • Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos.

  • Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad.

Esta regla especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.

Cómo Calcular Días de Uso Personal

Un día de uso personal de una vivienda es cualquier día en que ésta sea usada por una de las personas siguientes:

  1. Usted o cualquier otra persona con un interés financiero en ella, a no ser que se la alquile a otro dueño como su hogar principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Sin embargo, vea Uso Como Hogar Principal Antes o Después de Alquilar bajo Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente.

  2. Un integrante de su familia o un integrante de la familia de cualquier otra persona que tenga interés financiero en ella, a no ser que el pariente use la vivienda como su hogar principal y pague un precio justo de alquiler. La familia incluye solamente hermanos y hermanas, hermanastros y hermanastras (medio hermanos y media hermanas), cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc.) y descendientes directos (niños, nietos, etc.).

  3. Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra vivienda.

  4. Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler.

Hogar principal.   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de un hogar, su hogar principal es generalmente aquél en que vivió la mayor parte del tiempo.

Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido.   Es un acuerdo según el cual dos o más personas obtienen intereses no divididos por más de 50 años en la totalidad de una vivienda, incluyendo el terreno, y uno o más de los copropietarios tiene derecho a ocupar la vivienda como hogar principal al pagarle(s) el alquiler al otro copropietario o copropietarios.

Donación del uso de propiedad.   Usted usa una vivienda para propósitos personales si:

  • Dona el uso de la vivienda a una institución de caridad,

  • Dicha institución vende el uso de la vivienda en una actividad de recaudación de fondos y

  • El “comprador” usa la vivienda.

Ejemplos

Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal:

Ejemplo 9. .7. Ejemplo 1.

Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. Les alquilan el condominio a turistas siempre que sea posible. Nadie usa el condominio como hogar principal. Su vecino usa el condominio dos semanas al año.

Debido a que su vecino tiene interés financiero en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas dos semanas.

Ejemplo 9. .8. Ejemplo 2.

Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Sus vecinos viven en la casa y le pagan un precio justo de alquiler.

Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no se cuentan como días de uso personal suyos. Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su casa principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido.

Ejemplo 9. .9. Ejemplo 3.

Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Su hijo no tiene intereses financieros en esta vivienda. La usa como su hogar principal. Le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad.

El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal de parte de usted porque su hijo la está usando como hogar principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando un precio justo de alquiler.

Ejemplo 9. .10. Ejemplo 4.

Usted le alquila su casa de playa a Josué. Josué le alquila su casa en las montañas. Cada uno paga un precio justo de alquiler.

Usted usa su casa para fines personales los días que Josué la usa porque Josué la usa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la de él.

Días Usados para Reparaciones y Mantenimiento

Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como un día de uso personal. No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día.

Cómo Dividir los Gastos

Si usa una vivienda para propósitos de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre el uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días para cada propósito. Puede deducir los gastos por el uso de alquiler de la vivienda conforme a las reglas que se explican en, Cómo Calcular Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante.

Al dividir sus gastos, siga estas reglas:

  • Cualquier día en que se alquile la vivienda a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales. Esa regla no es aplicable al determinar si la usó como hogar.

  • Cualquier día en que la vivienda esté disponible para alquiler, pero no se alquila, no es día de alquiler.

Ejemplo 9. .11. Ejemplo.

Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Su familia usa la casa las dos últimas semanas de mayo (14 días). Usted no pudo hallar a un inquilino en la primera semana de agosto (7 días). La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto.

Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente:

  • La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana.

  • Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las últimas dos semanas de mayo).

  • El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso por alquiler).

  • Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa.

Para determinar si usó la casa como hogar, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días o más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como hogar. Si tiene una pérdida neta, tal vez no podrá deducir todos los gastos de alquiler. Vea Propiedad Usada Como Hogar, en la sección siguiente.

Cómo Calcular Ingresos y Deducciones de Alquiler

Cómo calculará los ingresos y deducciones de alquiler va a depender de si la vivienda se usó como hogar (vea Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente) y, de ser así, cuántos días fue alquilada la propiedad a un precio justo de alquiler.

Propiedad No Usada Como Hogar

Si no usa la vivienda como hogar, declare todos los ingresos de alquileres y deduzca todos los gastos de alquiler. Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante.

Sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Sin embargo, vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler, más adelante.

Propiedad Usada Como Hogar

Si usa su vivienda como hogar durante el año (vea Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente), el método que usará para calcular los ingresos y deducciones de alquiler dependerá de cuántos días haya sido alquilada la vivienda a un precio justo de alquiler.

Alquiler inferior a 15 días.   Si usa una vivienda como hogar y la alquila menos de 15 días al año, no incluya ingreso de alquiler en sus ingresos. Además, no puede deducir gasto alguno como gasto de alquiler.

Alquiler de 15 días o más.   Si usa una vivienda como hogar y la alquila 15 días o más al año, incluya todo su ingreso de alquiler en los ingresos. Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante. Si tuvo utilidades netas de la propiedad alquilada para el año (es decir, si sus ingresos de alquiler fueron mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Sin embargo, si tuvo pérdidas netas, su deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada.

  Para calcular los gastos de alquiler deducibles y cualquier cantidad que se va a traspasar al año siguiente, utilice la Hoja de Trabajo 9-1.

Depreciación

Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo en la declaración de impuestos cada año.

Hay tres factores básicos que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir. Estos son: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. No puede simplemente deducir sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo como gastos.

Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o permuta futura.

Quizás tenga que usar el Formulario 4562 para calcular y declarar la depreciación. Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante.

Reclamación de la cantidad correcta de depreciación.   Usted debería reclamar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Aunque no haya reclamado depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. Si no dedujo la cantidad correcta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U.S. Individual Income Tax Return (Declaración Enmendada del Impuesto Federal sobre el Ingreso Personal de los Estados Unidos), en inglés. Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para reclamar la cantidad correcta de depreciación. Vea Claiming the correct amount of depreciation (Reclamación de la cantidad correcta de depreciación), en la Publicación 527, en inglés, para más información.

Cambio de método contable para deducir depreciación no reclamada.   Para cambiar su método contable, tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el Cambio de Método Contable), en inglés, para obtener el consentimiento del Servicio de Impuestos Internos. En algunos casos, puede recibir autorización automática. Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés.

Terreno.   Nunca puede depreciar el costo del terreno porque el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquellos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar.

Más información.    Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación.

Otras Reglas Relacionadas Con la Propiedad Depreciable

Además de las reglas sobre qué métodos puede utilizar, hay otras reglas que debe tener en cuenta con respecto a la propiedad depreciable.

Ganancia de enajenación.   Si enajena su propiedad depreciable obteniendo una ganancia, es posible que tenga que declarar, como ingreso ordinario, toda o una parte de la ganancia. Vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y Otras Enajenaciones de Bienes), en inglés.

Impuesto mínimo alternativo.   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que tenga que presentar el Formulario 6251. La depreciación acelerada puede determinarse mediante MACRS, ACRS y cualquier otro método que le permita deducir más depreciación de lo que podría deducir si utilizara la depreciación uniforme.

Límites sobre las Pérdidas de Alquiler

Las actividades de alquiler de bienes raíces normalmente se consideran actividades pasivas y la cantidad de pérdida que puede deducir está limitada. Generalmente, no puede deducir pérdidas de las actividades de alquiler de bienes raíces a menos que tenga ingresos provenientes de otras actividades pasivas. No obstante, puede deducir pérdidas de alquiler sin considerar si tiene ingresos provenientes de otras actividades pasivas si participó “materialmente” o “activamente” en la actividad de alquiler. Vea Límites sobre Actividades Pasivas, más adelante.

Las pérdidas de actividades pasivas están sujetas primero a las reglas correspondientes al monto de riesgo. Las reglas sobre el monto de riesgo limitan la cantidad de pérdidas que puede deducir si ha sido dueño de la mayoría de sus bienes raíces utilizados después de 1986.

Excepción.   Si sus pérdidas de alquileres son menores de $25,000 y usted participó activamente en la actividad de alquiler, es probable que los límites sobre las actividades pasivas no le sean aplicables. Vea Pérdidas Provenientes de Actividades de Alquiler de Bienes Raíces, más adelante.

Propiedad usada como hogar.   Si usó la propiedad alquilada como hogar en el año, las reglas de actividad pasiva no son aplicables a ese hogar. En lugar de ello, debe seguir las instrucciones explicadas anteriormente en Uso Personal de una Vivienda (Incluyendo Casa de Vacaciones).

Reglas sobre el Monto de Riesgo

Las reglas correspondientes al monto de riesgo limitan la cantidad que usted puede deducir de pérdidas de actividades que a menudo se describen como refugios tributarios. Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en actividad antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo.

Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el efectivo y la base ajustada de otras propiedades que haya incluido en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Vea la Publicación 925, en inglés, para más información.

Límites sobre Actividades Pasivas

Por lo general, todas las actividades relacionadas al alquiler (salvo las que cumplan con la excepción para corredores de bienes raíces, más abajo) son actividades pasivas. En este contexto, una actividad de alquiler es aquella a través de la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios.

Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas.   Las deducciones de pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, fuera de aquellos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Cualquier pérdida o crédito remanente se traspasa al año tributario siguiente.

  Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés.

  Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582 para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos.

Excepción para corredores de bienes raíces.   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era corredor de bienes raíces. Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés.

Pérdidas Provenientes de Actividades de Alquiler de Bienes Raíces

Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, podrá deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Esta rebaja especial es una excepción a la regla general que rechaza las pérdidas excesivas de ingreso procedente de actividades pasivas. De igual modo, usted puede compensar créditos que provengan de dicha actividad con el impuesto hasta $25,000 de ingreso no pasivo después de tomar en cuenta cualquier pérdida permitida por esta excepción.

Si es casado que presenta la declaración por separado y no vivió con su cónyuge durante todo el año tributario, su rebaja especial no puede ser más de $12,500. Si vivió con su cónyuge en algún momento durante el año y está presentando la declaración por separado, usted no puede utilizar la rebaja especial para reducir su ingreso no pasivo o el impuesto sobre el ingreso no pasivo.

La cantidad máxima de la rebaja especial se reduce si su ingreso bruto ajustado modificado es mayor de $100,000 ($50,000 si es casado que presenta la declaración por separado).

Participación activa.   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración de manera importante y de buena fe. Las decisiones de administración abarcan el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos del alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes.

Más información.   Vea la Publicación 925, en inglés, para más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de pérdidas y ganancias devengadas por enajenación de una actividad pasiva.

Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler

Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente calefacción, luz, servicios de basura, etc., normalmente debe declarar sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Vea Alquiler sin Fines de Lucro, anteriormente.

Si proporciona servicios significativos que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de recamarera o mucama, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss from Business (Ganancia o Pérdida de Negocios), o el Anexo C-EZ, Net Profit from Business (Sole Proprietorship) (Utilidad Neta de Negocios (Empresa con Dueño Único)), en inglés. Los servicios significativos no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etc. Para información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de Impuestos Para Negocios Pequeños), en inglés. También puede estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler.

Formulario 1098.   Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de Intereses Hipotecarios), en inglés, o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. En el margen izquierdo del Anexo E (Formulario 1040), al lado de la línea 13 , escriba “See attached information” (“Vea información adjunta”).

Anexo E (Formulario 1040)

Utilice la Parte I del Anexo E (Formulario 1040) para declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Haga la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Asegúrese de contestar la pregunta en la línea 2 .

Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte los Anexos E que sean necesarios para enumerar las propiedades. Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. No obstante, llene la columna “Totales” solamente en un Anexo E. Las cifras de la columna “Totales” en dicho Anexo E deben ser los totales combinados de todos los Anexos E.

La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y conductos de hipotecas sobre bienes raíces para inversión. Si necesita usar la página 2 del Anexo E, use la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar los totales combinados de la Parte I.

En la página 1, línea 20 del Anexo E, anote la depreciación que está reclamando. Debe completar y adjuntar el Formulario 4562 para las actividades de alquiler solamente si reclama:

  • Depreciación de propiedad puesta en uso durante el año 2007,

  • Depreciación de propiedad listada (como un automóvil), independientemente de cuándo se comenzó a usar o

  • Todo gasto de automóvil que se haya declarado en un formulario que no sea el Anexo C o C-EZ (Formulario 1040) o el Formulario 2106 o el Formulario 2106-EZ.


De lo contrario, calcule su depreciación en su propia hoja de cálculo. No tiene que adjuntar estos cómputos a la declaración de impuestos.

Tabla Table 9-1 worksheet for figuring the limit on rental deductions for dwelling unit used as a home. Hoja de Trabajo 9-1. Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Vivienda que se Usa como Hogar

Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí ” a todas las preguntas siguientes:

  • ¿Usó la vivienda como hogar este año? (Vea Vivienda Usada como Hogar).

  • ¿Alquiló la vivienda por 15 días o más este año?

  • ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler?

    
1. Anote los alquileres recibidos    
2a. Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificados, correspondientes a alquiler (vea las instrucciones)    
b. Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondientes a alquiler    
c. Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondientes a alquiler (vea las instrucciones)    
d. Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones))    
e. Gastos de alquiler totalmente deducibles. Sume las líneas 2a a la 2d (vea las instrucciones correspondientes)    
3. Reste la línea 2e de la línea 1 . Si es cero o menos, anote cero (-0-)    
4a. Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la vivienda (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondientes a alquiler    
b. Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificados, correspondientes a alquiler (vea las instrucciones)    
c. Sume las líneas 4a y 4b    
d. Gastos permisibles. Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4c , la que sea menor (vea las instrucciones correspondientes)    
5. Reste la línea 4d de la línea 3 . Si es cero o menos, anote cero (-0-)    
6a. Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondientes a alquiler (vea las instrucciones)    
b. Anote la parte de la depreciación de la vivienda correspondiente a alquiler    
c. Sume las líneas 6a y 6b    
d. Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6c , la que sea menor (vea las instrucciones correspondientes)    
7a. Gastos de funcionamiento que se traspasarán al año siguiente. Reste la línea 4d de la línea 4c    
b. Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación que se traspasarán al año siguiente. Reste la línea 6d de la línea 6c    

Instrucciones de la Hoja de Trabajo

Siga estas instrucciones para usar la hoja de trabajo anterior. Para calcular la parte de los gastos correspondiente al alquiler que se debe anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b, siga las instrucciones presentadas anteriormente bajo Cómo Dividir los Gastos. Si no pudo deducir todos sus gastos el año pasado debido al límite sobre los ingresos de alquiler, añada estas cantidades no utilizadas a los gastos de este año.

Línea 2a. Calcule los intereses hipotecarios sobre la vivienda que podría deducir en el Anexo A (Formulario 1040) si no la hubiera alquilado. No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la vivienda. Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor neto de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la vivienda o para refinanciar tal préstamo. Anote la parte de estos intereses correspondientes a alquiler en la línea 2a de la hoja de trabajo.

Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la vivienda que podría deducir en la línea 13 del Anexo A (Formulario 1040) si no la hubiera alquilado. Vea la página A-7 de las instrucciones del Anexo A (Formulario 1040). No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la vivienda. Vea la Línea 4b, más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas debido al límite del ingreso bruto ajustado. La parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A se debe incluir en el total que se anota en la línea 2a de la Hoja de Trabajo.

Nota. No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A por separado.

Línea 2c. Calcule las pérdidas por hechos fortuitos y robos relacionadas con la vivienda que podría deducir en el Anexo A (Formulario 1040) si usted no la hubiera alquilado. Para esto, complete la Sección A del Formulario 4684 Casualties and Thefts (Hechos Fortuitos y Robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos y gastos de alquiler procedentes de la vivienda. Anote la parte del resultado correspondiente a alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo.

Nota. No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado.

Línea 2d. Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Estos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la vivienda. También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los materiales de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler.

Línea 2e. Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E.

Línea 4b. En la línea 2a , usted anotó la parte de los intereses hipotecarios correspondiente a alquiler y primas de seguro hipotecario calificadas que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de los intereses hipotecarios correspondiente a alquiler y primas de seguro hipotecario calificadas que no pudo deducir en el Anexo A porque excede del límite de los intereses hipotecarios sobre la vivienda o primas de seguro hipotecario calificadas. No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado a la vivienda (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a ).

Línea 4d. Puede deducir las cantidades de las líneas 4a y 4b como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4d.

Línea 6a. Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondientes a alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo.

Tabla Table to find the rental portion of excexx casualty and theft losses..

A. Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684  
B. Anote la parte de alquiler de la línea A  
C. Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo  
D. Reste la línea C de la línea B . Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo  

Asignación de la deducción limitada. Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4c o 6c este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4c o 6c . Anote la cantidad que usted asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E.

Línea 6d. Puede deducir las cantidades de las líneas 6a y 6b como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 6d.

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